O cálculo deve ocorrer com base no valor da transmissão do imóvel e não do valor venal apresentado pela Prefeitura
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu, em 24/02/2022, que a base de cálculo do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) não é vinculada à base de cálculo do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), qual seja, o valor venal.
Para os ministros, a base de cálculo do ITBI deve ser definida a partir do valor da transação do imóvel declarada pelo próprio Contribuinte (lançamento por homologação) e, caso o Fisco não concorde com o valor declarado, pode, por meio de processo administrativo, questionar o cálculo apresentado (lançamento por declaração).
O caso foi tratado no REsp n.º 1937821/SP interposto pelo Município de São Paulo e julgado pela sistemática de recursos repetitivos, devendo este entendimento ser aplicado pelos Tribunais de todo o País, ante a força vinculante da decisão.
De acordo com o Relator, ministro Gurgel de Faria: “Presume-se que o valor de mercado daquele específico imóvel corresponde ao valor informado na declaração do contribuinte com base no princípio da boa-fé, sendo que essa presunção pode ser afastada pelo Fisco mediante regular processo administrativo”.
Isto porque entende que o Fisco não pode definir previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em um valor de referência estabelecido por ele de modo unilaterial (valor venal).
O Relator argumentou que, no caso do IPTU, o Fisco efetua o lançamento de ofício do imposto, utilizando como base para o cálculo uma “planilha genérica” de valores aprovada pelo legislativo local, considerando para tanto apenas aspectos amplos e objetivos como, por exemplo, a localização e a metragem do imóvel, mas no caso do ITBI, este é oriundo de um negócio jurídico que define o valor do imóvel a partir de uma série de variáveis, entre elas: estado de conservação, benfeitorias realizadas no imóvel e interesses pessoais do vendedor e do comprador no momento do negócio.
Portanto, no entendimento firmado pelo STJ, o valor da transação deve ser declarado pelo Contribuinte e não lançado de ofício pelo Fisco, e a informação apresentada “goza de presunção de que é condizente com o valor de mercado”. Do contrário, o Contribuinte tem seu direito ao contraditório prejudicado, bem como arca com a inversão do ônus de provar o contrário já que, por vezes, o preço negociado na transmissão do imóvel é inferior ao valor venal apresentado pelo Município.
Ao todo, foram firmadas três teses pelo STJ, quais sejam:
a) A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;
b) O valor da transação declarado pelo contribuinte goza de presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo Fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); e
c) O Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.
Rosária Alves da Cruz é advogada tributarista do escritório Santesso & Campanario Advogados Associados, pós-graduanda em Advocacia Consultiva pela Legale Educacional – São Paulo
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